• Jahresbericht 2018 des Präsidenten

Jahresbericht 2018 des Präsidenten

01.04.2019

Sehr geehrte Mitglieder

2019 wird der HEV Dietikon-Urdorf 100 Jahre alt. Wir werden dies im Herbst gebührend feiern mit einer Veranstaltung, zu der alle Mitglieder eingeladen sind. Zuerst gilt es aber, vorliegend über das vergangene Jahr Rechenschaft abzulegen und die statutarischen Pflichten zu erledigen. Es ist wieder einiges geschehen, zu dem der HEV etwas zu sagen hatte und auch Stellung bezog. Die Tendenz, das private Eigentum einzuschränken ist weiterhin vorhanden, auch wenn manche Einschränkung oder Belastung des Privateigentums auf den ersten Blick nicht ersichtlich ist. Dagegen gilt es einzuschreiten und dem entgegen zu halten. Das in der Verfassung gewährleistete Eigentum muss Bestand haben und darf nicht laufend angeknabbert werden.

Immobilienmarkt
Seit den 1980er Jahren führt der HEV Schweiz jeden Herbst eine Umfrage bei Immobilientreuhändern, Maklern, Analysten und Verwaltern durch. Die Daten stellen eine der längsten verfügbaren Zeitreihen zum Immobilienmarkt dar und bilden somit eine spannende Grundlage für Vergleiche zur Preisentwicklung. An der diesjährigen Umfrage haben über 270 Experten aus allen Regionen der Schweiz teilgenommen – so viele wie noch nie.

Nach einer kurzen Verschnaufpause in den letzten zwei Jahren, erwarten bereits wieder 40% der befragten Experten steigende Preise für Einfamilienhäuser. Weiterhin gibt es bei den Einschätzungen relativ grosse regionale Unterschiede. Während die Experten in der Genfersee-Region sowie im Alpenraum mehrheitlich sinkende EFH-Preise beobachten, sind die Preise im Mittelland mehrheitlich konstant bis steigend. In den Regionen Zürich und Ostschweiz scheinen die Preise deutlich gestiegen zu sein. Der Grund für die Preissteigerungen dürfte vor allem in den steigenden Baulandpreisen liegen – die Experten beobachten nämlich konstante Baukosten.

Bei den Eigentumswohnungen erwarten die Experten mehrheitlich gleichbleibende Preise. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich hier die Entwicklung in den verschiedenen Regionen wieder angeglichen.

Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen scheint sich etwas stabilisiert zu haben. Im Vergleich zum Vorjahr beobachten weniger Experten eine steigende Nachfrage (39% statt 55%). Gleichzeitig meldeten 39% von ihnen ein sinkendes Angebot. Auch bei den Preisen scheint sich eine gewisse Stabilisierung zu zeigen, dennoch beobachteten immer noch über die Hälfte der Experten in den vergangenen 12 Monaten steigende oder sogar stark steigende Preise für Mehrfamilienhäuser. Gleichzeitig erwarten über die Hälfte der Befragten auch im kommenden Jahr rückläufige Mieten. Die Entwicklung der letzten Jahre setzt sich in diesem Segment also fort: aufgrund des Anlagenotstands sind Investitionen in Renditeobjekte weiterhin interessant, auch wenn die Renditen durch die hohen Preise und die rückläufigen Mieten gesunken sind. Jährlich wurden um die 50‘000 Wohnungen erstellt – und auch 2019 sollen ähnlich viele Wohnungen neu gebaut werden. Im Juni 2018 standen gemäss dem Bundesamt für Statistik in der Schweiz über 72‘000 Wohnungen leer. Das entspricht in etwa dem Wohnungsbestand der Stadt Bern. Die bereits hohen Leerstände dürften sich damit noch weiter erhöhen und entsprechend hat die Nationalbank bereits erste Warnsignale gegeben.

2018 hat die Leerwohnungsziffer mit 1,62% einen Höchststand seit 2001 erreicht. Am Stichtag 1. Juni 2018 standen 72'294 Wohnungen leer. Dies waren 7'401 Wohnungen mehr als im vorgehenden Jahr. Der Leerstand im Kanton Zürich betrug zum selben Zeitpunkt 0,99% oder 7'329 Wohnungen (Vorjahr 0,90%). Die Erhebung für Dietikon zeigte einen Leerstand von 1,13% oder 142 Wohnungen (Vorjahr 0,88%), für Urdorf 1,43% oder 66 Wohnungen (Vorjahr 1,46%) und für die Stadt Zürich 0,20% oder 447 Wohnungen (Vorjahr 0,21%). Der Leerstandwert ist eine Momentaufnahme und ändert sich vor allem wegen der Bautätigkeit ständig und der am 1. Juni gerade bezugsbereiten Neubauwohnungen.

Zinsen, Hypothekarkredite, Eigenmietwert
Der Zinsentscheid der SNB vom Januar 2015 hallt noch immer nach. Seither befindet sich der Leitzins unverändert bei -0.75%. Im Dezember 2018 hat die SNB ihren Kurs bestätigt: sie belässt das Zielband für den 3-Monats-Libor weiterhin bei -1.25% und -0.25%.

In der Lagebeurteilung vom Dezember 2018 schrieb die SNB, die Wachstumsrate des Hypothekarvolumens habe leicht zugenommen und liege bei ca. 3%. Das gesamte Hypothekarvolumen der von der SNB untersuchten Banken hat 2018 erstmals die Grenze von 1000 Milliarden Franken überschritten. Die Schweiz hat eine der weltweit höchsten Privatverschuldungen, was vor allem an den hohen Hypothekarschulden liegt. Diese hohe Verschuldung ruft direkt nach einer Verminderung der Privatverschuldung. Dazu beitragen kann in erster Linie die Abschaffung des Eigenmietwerts. Damit wird die Kreditrückzahlung angekurbelt. Dies ist aktueller denn je.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts sorgte 2018 für Furore. Das Parlament beschäftigt sich zur Zeit mit der parlamentarischen Initiative der ständerätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) und dem damit geforderten generellen Systemwechsel für die Besteuerung von Wohneigentum am Hauptwohnsitz.

Rund ein Jahr nachdem auch die nationalrätliche Kommission der Kommissionsinitiative zugestimmt hatte, hat die WAK-S am 20. August 2018 die Eckpunkte des generellen Systemwechsels präsentiert. Das lange Warten hatte damit vorerst ein Ende.

Die vorgeschlagenen Eckpunkte der politisch gemischten Kommission setzen die Forderungen der Kommissionsinitiative konsequent um und ermöglichen eine mehrheitsfähige Vorlage: Zukünftig sollen Eigentümer von selbstgenutzten Wohneigentum am Hauptwohnsitz den Eigenmietwert nicht mehr dem steuerbaren Einkommen hinzurechnen müssen. Für den HEV Schweiz ein grosser Erfolg, denn der Eigenmietwert, ein schweizerisches Unikat und ursprünglich vor über 100 Jahren als Kriegssteuer eingeführt, ist für Wohneigentümer eine grosse Belastung. Die Lösung der Kommission betrifft allerdings nur selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz, nicht aber Zweitwohnungen, bei denen es beim bisherigen System bleiben soll.

Gleichzeitig sollen zukünftig die Kosten für Unterhalt, Versicherungsprämien und andere entsprechende Aufwendungen für die Liegenschaft nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Auch die Kosten für energetische Massnahmen sowie Massnahmen der Denkmalpflege und des Umweltschutzes sollen auf Bundesebene nicht mehr in Abzug gebracht werden können. Die Kommission nimmt allerdings die Kantone in die Pflicht, die ihrerseits künftig entsprechende Abzugsmöglichkeiten einführen können.

Verband und Politik
Nebst dem zentralen Thema Eigenmietwert kommen im Nationalrat wie im Ständerat laufend weitere Themen zur Sprache, welche den Wohn- und Hauseigentümer betreffen und die im Hauseigentümerverband zu reden geben. So ist etwa die Mietzinsgestaltung reformbedürftig, hat sich doch eine teils realitätsfremde Rechtsprechung eingeschlichen, die zum Willen der Räte bei der Einführung des Mietrechtes abweicht. Nicht dem Willen der Hauseigentümer entspricht auch die Volksinitiative "Mehr bezahlbare Wohnungen" und der indirekte Gegenvorschlag des Bundesrates, die Aufstockung des Fonds de Roulement, um noch mehr Mittel in den gemeinnützigen Wohnungsbau zu pumpen. Dies birgt die Gefahr eines Überangebots an Wohnungen. Ein Überangebot von Wohnungen führt zu einem Preiszerfall auf dem Immobilienmarkt, wie dies in den 90er Jahren schon einmal der Fall war. Zur Erinnerung: Von 1975 -1995 wurden 130‘000 Wohnungen mit Bundesgeldern gefördert (WEG Förderung). Dies führte in den 90er Jahren zu einem Überangebot und viele der staatlichen Wohnungen konnten nicht mehr vermietet werden. Seit 1995 hat der Bund durch die WEG Bürgschaften Verluste in der Höhe von 777 Millionen Franken erlitten. Bürgschaften durch den Staat sind nicht risikolos, wie auch die Erfahrungen mit den Bürgschaften für die Hochseeflotte gezeigt haben.

In den beiden regelmässig erscheinenden Publikationen "Der Schweizerische Hauseigentümer" und "Der Zürcher Hauseigentümer" werden Sie über die weitere Entwicklung bei den vorstehenden Themen informiert. Zudem werden laufend Informationen zu Vorstössen "unserer" Parlamentarier auf den verschiedensten Stufen, zu aktuellen Bundesgerichtsentscheiden und Ausführungen zu Rechtsfragen veröffentlicht, welche die Haus- und Wohneigentümer interessieren und betreffen können. Ich bin sicher, Sie verfolgen die Entwicklung beim Grund- und Hauseigentum mit Interesse.

HEV Limmattal (Dachverband der Sektionen Birmensdorf-Uitikon-Aesch / Dietikon-Urdorf / Engstringen / Schlieren / Weiningen-Geroldswil-Oetwil)
An zwei Sitzungen haben die Präsidenten der im HEV Limmattal zusammen geschlossenen Sektionen ihre Gedanken ausgetauscht und über ihre Aktivitäten berichtet. An der ersten Sitzung im Frühjahr wurden die statutarischen Traktanden abgehandelt. Als richtig hat sich im Verlauf des Jahres der Entscheid gezeigt, im Zusammenhang mit der Limmattalbahn keine Veranstaltung durchzuführen. Den Gegnern sollte keine Plattform geboten werden. Auch als Sektion haben wir uns dazu mit Stellungnahmen zurück gehalten, obwohl wir beim "Runden Tisch" aktiv mitarbeiteten. Das Positive an der Limmattalbahn überwiegt meines Erachtens. Die Limmattalbahn-Abstimmung ist diesmal auch im Limmattal positiv ausgefallen. Bereits ihre Schatten vorausgeworfen haben die Regierungsrats- und Kantonsratswahlen 2019 an der Herbstsitzung. So hatten die Sektionspräsidenten festzulegen, welche Limmattaler Kandidaten auf dem Flyer aufgeführt werden, der im Monatsheft "Zürcher Hauseigentümer" im Januar und Februar 2019 eingeheftet war. Zudem wurden Beschlüsse zu einer Podiumsveranstaltung im Januar mit Regierungsrats- und Kantonsratskandidaten gefällt.

Regelmässig war im vergangenen Jahr beim Sekretariat des HEV Limmattal der Rechtsauskunftsdienst gefragt. Die juristischen Erstauskünfte kommen bei unseren Mitgliedern sehr gut an, auch wenn viele Informationen im Internet abrufbar sind, seit unsere Homepage in die überarbeitete des HEV Schweiz eingebettet ist. Bei Fragen finden Sie zahlreiche Antworten unter "Wir sind für Sie da / Rechtsberatung" auf unserer Website www.hev-dietikon-urdorf.ch, ohne dass Sie die Rechtsauskunft telefonisch anwählen müssen.

Unsere Sektion / Interna / unser Vorstand
Im Berichtsjahr war ein wiederkehrendes Thema an den Vorstandssitzungen unser Jubiläum im 2019. Die Sektion Dietikon wurde 1919 gegründet, wobei sie erst im Jahr 1993 in Dietikon-Urdorf unbenannt worden ist. Wir haben beschlossen, die Generalversammlung im gewohnten Rahmen durchzuführen und die Mitglieder im Herbst, genauer am Freitag, 20. September, zu einem gemütlichen Abend in die Stadthalle Dietikon einzuladen. Dabei sollen virtuelle Rundgänge durch das ehemalige und heutige Dietikon und Urdorf stattfinden. Musik wird den Anlass auflockern. Merken Sie sich das Datum bereits heute vor.

Ein weiterer Anlass den wir frühzeitig für den Februar 2019 organisierten, wird beim Versand dieses Berichtes bereits der Vergangenheit angehören. Mit Vertretern der BDO AG (Wirtschaftsprüfung, Treuhand, Steuern) wollen wir die Hauseigentümer an einer öffentlichen Veranstaltung im Stadthaus Dietikon rechtzeitig vor der Abgabe der Steuererklärung über die Optimierung der Steuern beim Hauseigentum und auf die steuerlichen Besonderheiten bei Aufwendungen für Energiesparmassnahmen hinweisen. Wir rechnen mit zahlreichen Teilnehmern.

Anlässlich der letztjährigen Generalversammlung durften wir den erst kurze Zeit im Amt befindlichen Statthalter und Präsidenten des Bezirksrat Dietikon, Herr Simon Hofmann, begrüssen.

Mit einem sehr interessanten Vortrag hat er uns das Bezirksamt, seine Aufgaben als Statthalter und sein Amt vorgestellt. Ich bin mir sicher, dass mit diesen Informationen eine Hürde überwunden werden konnte, falls ein Hauseigentümer in die Lage kommt, sich gegen einen Behördenentscheid zu wehren. Mit den zahlreichen Bussen- und Strafbefehlentscheiden, welche ebenfalls in seinen Bereich fallen, werden Sie sicher weniger in Berührung kommen.

In Erinnerung schwelgen können all jene Mitglieder, die an unserem eintägigen Carausflug nach Meiringen teilnahmen. 30 Mitglieder waren dabei. Zuerst ging es zum Militär-Flugplatz, wo die Teilnehmer interessante Informationen erhielten und einen Tiger-F5 besichtigen konnten. Kompetent führte der Militärpilot Hauptmann Cyrill Johner die Teilnehmer durch den Betrieb und die Werkstätten. Nach dem gemeinsamen Mittagessen stand der Besuch der Konditorei Frutal auf dem Programm, die spezialisiert ist auf die Meiringerli, die Merinque. Kaum jemand liess es sich nehmen, ohne Merinque nach Hause zurückzukehren. Die Reaktionen zu diesem Anlass waren positiv.

In den Clinch kommt der Vorstand immer wieder bei Personenwahlen. Dies war der Fall bei den letztjährigen Stadtrats- und Stadtpräsidentenwahlen. Einerseits wurden wir kritisiert (sogar mit Austritten) bei der gemeinsamen Empfehlung mit dem IHV, dass ein bisheriger Stadtrat nicht genannt wurde. Auch das Mail an die Mitglieder, mit welchem wir unsere Vorstandsmitglieder zur Wahl empfahlen, führte zu Reaktionen. Möglicherweise werden entsprechende Reaktionen auch bei der Wahlempfehlung für die Kantonsratswahlen nicht ausbleiben. Wir haben uns hier an die Empfehlungen des Kantonalverbandes gehalten. Seien es Wahlen oder Sachgeschäfte, zu denen wir Stellung nehmen - das Interesse unserer Mitglieder, der Hauseigentümer steht im Vordergrund. Es gilt auch hier, Allen kann nie recht getan werden.

Den einzelnen Austritten im vergangenen Jahr (Verkauf der Liegenschaft, Todesfall, keine Grundangabe) stehen zahlreiche Eintritte gegenüber, die wir insbesondere durch einen Mailing-Versand erhalten haben. Er wurde durch den Kantonalverband initiiert. Wir haben uns davon mehr Neumitglieder erhofft. Wir sind überzeugt, dass der direkten Werbung durch die Mitglieder, durch Sie grosses Gewicht zukommt. Die mündliche Empfehlung durch unsere Mitglieder ist immer noch die beste Werbung.

Nach einer Rückstellung von Fr. 2'000.-- für das 100-Jahr Jubiläum schliessen wir die Abrechnung mit einem Überschuss von Fr. 248.10 ab. Die Aufwendungen sind mit geringen Abweichungen im Rahmen der Vorjahre und des Budgets ausgefallen. Eine grössere Abweichung haben wir lediglich bei den Beiträgen an andere Vereine. Darin enthalten sind gemeinsame Aktivitäten für die Stadtratswahlen und die Abstimmung zur Limmattalbahn. Rund Fr. 200.-- an unnützen Spesen mussten wir im vergangenen Jahr bezahlen für Beitrags-Zahlungen, welche am Postschalter erfolgten. Wir können diese Ausgaben einsparen, wenn unsere Jahresbeiträge nicht mehr bar am Schalter, sondern über ein Bank- oder Postkonto bezahlt werden. Wir danken allen Mitgliedern, die dies bereits machen.

Auch das Budget für das nächste Jahr ist im bisherigen Rahmen mit Ausnahme einer Belastung für das Jubiläum zu Lasten der ordentlichen Abrechnung. Die bereits getätigten Rückstellungen werden für unsere Aktivitäten und die Feier in der Stadthalle im Herbst 2019 nicht ausreichen, so dass wir in diesem Jahr ausnahmsweise einen Aufwandüberschuss vorsehen. Der Vorstand ist der Auffassung, dies sei gerechtfertigt.

Die laufenden Arbeiten erledigte der Vorstand an seinen fünf Vorstandssitzungen und zwei zusätzlichen Sitzungen für das Jubiläum. Daneben vertraten die Vorstandsmitglieder meist zu zweit in verschiedenen Zusammensetzungen die Sektion an den Delegiertenversammlungen und den Präsidentenkonferenzen des HEV Schweiz und des HEV Kanton Zürich sowie beim herbstlichen Kyburg-Forum in Winterthur, das ganz im Zeichen der kommenden Regierungsratswahlen stand. Aber auch an den Generalversammlungen des Industrie- und Handelsverein Dietikon (IHV), des Verein Zentrum Dietikon (VZD), dem Kartell der Ortsvereine sowie als Genossenschafter an der GV der Stadthalle Dietikon waren wir vertreten.

An den Vorstandssitzungen wie den Veranstaltungen konnte ich immer auf die Unterstützung und Mitarbeit der Vorstandsmitglieder zählen. Meinen Kolleginnen nämlich Brigitta Johner, Ursula Suter und Susanne Wyss, welche auch das Sekretariat führt, sowie meinen Kollegen Frank Götschmann, Martin Romer und Stephan Wittwer möchte ich recht herzlich danken. Sie haben dazu beigetragen, dass wir das Vereinsschiff ohne Stürme durch das vergangene Vereinsjahr brachten.

Ihnen, sehr geehrte Damen und Herren, gebührt aber ebenso mein Dank für die Treue zu unserem Verband. Mit Ihrer Mitgliedschaft tragen Sie dazu bei, dass der Hauseigentümerverband wahrgenommen wird und eine starke Stimme hat beim Einsatz für die Eigentümer und das Eigentum. Ich freue mich, Sie an der Generalversammlung begrüssen zu können.

Hans Schenk
Januar 2019 hs