• Jahresbericht 2021 des Präsidenten

Jahresbericht 2021 des Präsidenten

22.02.2022

COVID-19, ein Begriff der allgegenwärtig ist, den man aber gerne aus dem Gedächtnis verdrängen möchte. Er hat uns während des ganzen Berichtsjahres begleitet. Auch im neuen Jahr 2022 wird das Virus unser Geschehen weiterhin beeinflussen, wie sehr, wissen wir noch nicht. Zum jetzigen Zeitpunkt, da ich den Bericht verfasse, hofft der Vorstand, dass wieder eine ordentliche Generalversammlung im gewohnten Rahmen durchgeführt werden kann. Es ist aber durchaus möglich, dass uns das Virus einen Strich durch die Rechnung macht und wir kurzfristig auf eine schriftliche Abhaltung umschwenken müssen. Nehmen wir es, wie es kommt. Sich dagegen wehren, bringt nichts. 

COVID-19 hat im 2021 nebst unseren Tätigkeiten auch jene auf Kantons- und Landesebene beeinflusst. Unsere Generalversammlung und die Delegiertenversammlungen von Kantonal- und Landesverband wurden auf dem Schriftwege durchgeführt. Eingeschränkt konnten einzelne kantonale Sitzungen abgehalten werden. Hingegen musste das grosse 3-tägige Fest zum 100-jährigen Jubiläum des Hauseigentümerverbandes Kanton Zürich, das im Herbst auf dem Münsterplatz in Zürich hätte durchgeführt werden sollen und bereits von 2020 auf 2021 verschoben worden ist, erneut abgesagt werden. Es soll im September 2022 nachgeholt werden. 

Kein Mietzins-Senkungsanspruch infolge Covid-19-Massnahmen
Nicht nur auf uns haben sich die vom Bundesrat verfügten Covid-19-Massnahmen ausgewirkt. Verschiedenste Fragen sind auch bei Vermietern und Mietern, vor allem bei Geschäftsraummietern aufgetaucht. Rasch wurde diskutiert, ob infolge der verordneten Betriebsschliessungen während des Lockdowns die Miete geschuldet ist oder nicht. Der HEV Schweiz hat von Beginn weg diese Frage verneint. Er empfahl, dass Vermieter und Mieter sich individuell über eine Reduktion einigen sollen. Nun musste sich auch das Mietgericht Zürich mit dieser Frage beschäftigen. Die Mieterin eines Ladenlokals in Zürich hat die Mietzinszahlung für die Monate April und Mai 2020 eingestellt mit dem Hinweis auf die Pandemie-Situation und die damit verbundenen behördlichen Einschränkungen. Senkungsangebote des Vermieters hat die Mieterin ausgeschlagen. Die Vermieterin reichte Klage auf Zahlung der ausstehenden Mieten beim Mietgericht Zürich ein. 

Kurz gefasst: Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt und damit der Gebrauchswert beeinträchtigt ist. Sofern der Vermieter den Mangel nicht oder nur teilweise behebt, ist bis zur Behebung der Mietzins unter Umständen teilweise oder ganz nicht geschuldet. Das Mietgericht Zürich ist zum Schluss gekommen, dass der Mangel objektbezogen sein muss und nicht betriebsbezogen. Anordnungen zur Bekämpfung des Coronavirus sind betriebsbezogene Umstände, bei denen es nicht um die Lage, den Zustand oder die Beschaffenheit des Mietlokals geht, sondern um das Geschäft des Mieters. Die reduzierte Nutzungsmöglichkeit ist somit nicht Folge eines Mangels an der Mietsache, sondern ein Umstand, der den geführten Betrieb der Mieterin angeht und damit zum unternehmerischen Risiko gehört. Das Mietgericht hat deshalb die Klage abgelehnt. Ich gehe davon aus, dass das Urteil an die nächste Instanz, unter Umständen bis zum Bundesgericht weitergezogen wird. Es ist allerdings sicher bereits ein wesentlicher Hinweis, wie mit allfälligen Mietzinsausständen umzugehen ist, wobei der HEV nach wie vor eine einvernehmliche Lösung zwischen Mietern und Vermietern empfiehlt. Jede Neuvermietung ist mit wesentlichen Kosten und Unwägbarkeiten verbunden. 

Kantonales Energiegesetz / Umsetzung der MuKEn 2014
Der HEV Kanton Zürich hat gegen das vom Kantonsrat verabschiedete Energiegesetz das Referendum erhoben, da der Kantonsrat verschiedene verschärfende Bestimmungen in die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) aufgenommen hat. So ist ein grundsätzliches Verbot für den Einbau und Ersatz von Öl- und Gasheizungen eingefügt worden mit sehr begrenzten Ausnahmen. Dies dürfte besonders älteren Hauseigentümern in Zukunft zu schaffen machen, wenn ungenügende finanzielle Mittel vorhanden sind. Die Bedingungen für Kreditaufnahmen bei Banken sind ab dem Pensionsalter sehr rigide. Die Referendumsunterschriften waren innert kürzester Zeit beisammen. 

Bei der Abstimmung vom 28. November 2021 über das Energiegesetz wurde den Argumentationen des HEV und der Empfehlung zur Ablehnung nicht gefolgt. Das Energiegesetz wurde angenommen mit 62,63 %. In Dietikon wurde ihm mit 60,02 %, in Urdorf mit 59,0 % zugestimmt. Die Umweltargumente standen im Vordergrund. Wie sich das Energiegesetz auf die Hauseigentümer auswirken wird, können wir erst in einigen Jahren feststellen. Aber auch die Mieter werden betroffen sein, wird doch ein Mehrfamilienhausbesitzer bei einem Heizungsersatz seine Liegenschaft energetisch sanieren müssen, was zwangsläufig zu weiteren Anpassungsarbeiten führen wird, welche in einer bewohnten Liegenschaft nicht ausgeführt werden können. In diesem Zusammenhang ist es richtig und wichtig, dass die Limeco AG ihr Regiowärme-Netz ausbauen kann und ausbaut, wird doch damit derzeit zu 90 %, in Zukunft zu 100 % CO2-neutrale Wärme geliefert. Wer kann ist gut beraten, seine Liegenschaft an dieses Fernwärmenetz anzuschliessen. 

Im Zusammenhang mit Energie und Klima möchte ich noch anfügen, dass der Stadtrat Dietikon in diesem Jahr die Energie- und Klimastrategie 2050 der Stadt Dietikon (Schlussversion vom 29. März 2021) verabschiedet hat. Ich kann die Lektüre dieser Strategie empfehlen (auf www.dietikon.ch aufgeschaltet, Suchbegriff: Energiestrategie). 

Richtplan Gemeinde Urdorf / Änderung Bauordnung Dietikon / Verkehrsplanung Silbern
Im ersten Quartal 2021 hat die Gemeinde Urdorf die Bevölkerung aufgerufen, sich an der Gesamtrevision des kommunalen Richtplans zu beteiligen. Sie wollte mittels eines Online-Fragebogens die Meinung der Bevölkerung, beispielsweise Hinweise auf Schwachstellen im heutigen Verkehrsnetz oder Wünsche an Urdorf als Wohn- oder Arbeitsort abholen. Wir haben unsere Mitglieder von Urdorf, von welchen wir eine Mailadresse notiert haben, per Mail auf die Mitwirkung hingewiesen. Uns scheint es wichtig zu sein, dass die Liegenschaftsbesitzer, welche normalerweise ein langfristiges Verhältnis mit der Gemeinde haben, sich an solchen Planungen beteiligen. Im Dezember wurde eine Information durchgeführt, bevor vom Januar bis März 2022 die öffentliche Auflage des Richtplans folgt.

Nach dem im Vorjahr der kommunale Richtplan der Stadt Dietikon öffentlich aufgelegt worden war, zu welchem auch wir Stellung genommen haben, wurde im Juni 2021 die Änderung der Bauordnung der Stadt Dietikon (Teilrevision Nutzungsplanung: Mehrwertausgleich) zur Stellungnahme aufgelegt. Mit der Teilrevision will die Stadt Dietikon den vom kantonalen Gesetz her maximal möglichen Ansatz verankern, um den Mehrwert eines Grundstückes vom Eigentümer einzuverlangen, der bei Um- oder Einzonungen entsteht. Gegen diese Mehrwertabschöpfung haben wir fristgerecht Einwendungen und Änderungsanträge eingereicht. Einerseits wird es bei Neu- und Umbauten durch die Abschöpfung von Mehrwerten zu erheblichen Mehrkosten bei der Ausnutzung der Auf- und Umzonungen führen, die wiederum auf die Nutzer der Liegenschaften abgewälzt werden müssen. Dietikon wünscht sich Wohnungsmieten in einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis, was mit der Abschöpfung nicht zusammenpasst. Andererseits ist wegen den auf Schätzungen abgestützten Mehrwertberechnungen mit langwierigen Gerichtsverfahren zu rechnen. Wir haben deshalb vorgeschlagen, ganz auf die Mehrwertabschöpfung zu verzichten, was möglich ist, oder nur eine geringe Abschöpfung festzulegen, die eher ohne Einsprache von den Bauwilligen akzeptiert wird. Mit einer ähnlichen Eingabe hat uns der IHV (Industrie- und Handelsverein Dietikon) dabei unterstützt.

Auf Ende Oktober hat die Stadt Dietikon zu einem 1. Workshop «Lokales Gesamtverkehrskonzept Silbern» eingeladen. Zusammen mit den Planern wurde der Stand der Planungen vorgestellt. Im Vorfeld konnten die zur Teilnahme Eingeladenen Ideen und Verbesserungen zur aktuellen Verkehrssituation einreichen. Wir wiesen dabei auf den ungenügenden Verkehrsabfluss zu den Hauptverkehrszeiten in die Mutschellenstrasse (Westseite) und die Überlandstrasse (Ostseite) hin, aber auch auf die schlechte Fahrplanstabilität des Busses am Abend und die ungenügenden Fahrradwege. Ein weiterer Workshop, in welchem die zusammengetragenen und weiterbearbeiteten Ideen auf den Tisch kommen, ist für das Frühjahr 2022 vorgesehen. 

Die vorstehenden Ausführungen zu den Einsprachen, zur Mitarbeit bei den Gesamtverkehrsplanungen und der Abstimmung zum Kantonalen Energiegesetz möchte ich zum Anlass nehmen, Ihnen in Erinnerung zu rufen, dass es die Aufgabe unseres Verbandes ist, sich in die Politik einzumischen. Nach bestem Wissen und Gewissen vertreten wir auf allen politischen Ebenen die Interessen der Haus- und Grundeigentümer, auch wenn einzelne Eigentümer und Mitglieder manchmal andere Meinungen vertreten. Dies führte schon zu Austritten. Vieles geschieht dabei auch im Hintergrund oder wird von der Öffentlichkeit (zu Beginn) kaum wahrgenommen, so etwa in letzter Zeit im Kantonsrat die Parlamentarische Initiative zur Änderung der Grundstückgewinnsteuer, welche langjährige Grundeigentümer entlasten will. Sie wurde vor Jahren eingeführt zur Unterbindung von kurzfristigen spekulativen Wiederverkäufen und ist heute eine goldene Einnahmequelle für die Gemeinden. Die Initiative wurde vorläufig unterstützt. Abgelehnt wurde die Parlamentarische Initiative im Kantonsrat, mit welcher eine Erhöhung der Vermögenssteuern auf Liegenschaften und eine Erhöhung des Eigenmietwertes erzielt werden sollte. In beiden Fällen wurde im Hintergrund von der Kantonsratsgruppe "Wohn- und Grundeigentum", welche die HEV-Mitglieder im Kantonsrat vereint, im Sinne der Grundeigentümer lobbyiert. 

Unsere Sektion / Interna / unser Vorstand
Im Vorjahr mussten wir wegen COVID-19 den Besuch der Ausstellung (G)Artenvielfalt auf der Allmend Dietikon absagen. In diesem Jahr haben wir das richtige Zeitfenster Anfang Oktober erwischt. Einer Durchführung der Veranstaltung im Aussenbereich stand nichts entgegen. Der Einladung folgten rund 40 Mitglieder. Urs Ungricht, Gärtnermeister, berichtete zuerst von der Idee und dem Hintergrund der Ausstellung, über die Weiterentwicklung der Anlage, aber auch von den nie auszuschliessenden Vandalenakten. Danach wurde die Anlage von den Teilnehmenden eingehend besichtigt, wobei Urs Ungricht für Fragen und Auskünfte zur Verfügung stand. Der kleine Apero mit Getränken und Brötchen bildete einen willkommenen Abschluss. 

Über weitere Anlässe mussten wir uns in dieser unsicheren Zeit, da Abstandhalten und der Verzicht auf Kontakte geboten war, keine Gedanken machen. Auch die Vorstandssitzungen wurden auf ein Minimum beschränkt. Vieles wurde per Mail erledigt. Nicht verzichten mussten wir auf das allerdings auf den Spätherbst verschobene Treffen von Vorstand und Revisoren mit den ehemaligen Vorstandsmitgliedern Brigitta Johner und Frank Goetschmann. Endlich durften wir sie im kleineren Kreis persönlich würdigen, nachdem bei den vergangenen (schriftlichen) Generalversammlungen dies "nur" in den Jahresberichten möglich war.

An der kommenden Generalversammlung finden die Gesamterneuerungswahlen des Vorstandes statt, nachdem wir sie wegen Corona bereits um ein Jahr hinausgeschoben haben. Bereits früher habe ich im Vorstand angekündigt, dass ich das Amt des Präsidenten bei dieser Gelegenheit niederlege und aus dem Vorstand ausscheide. Seit 1993 bin ich im Vorstand des HEV Dietikon-Urdorf und seit 1997 leite ich den Verband. Die Nachfolge können wir, das Einverständnis der Mitglieder an der Generalversammlung vorausgesetzt, innerhalb des Vorstandes regeln. Martin Romer, Vorstandsmitglied seit 2015 ist bereit, sich zur Wahl als Präsident zur Verfügung zu stellen. Als ehemaliges Mitglied des Gemeinderates Dietikon und des Kantonsrats hat er die erwünschten Voraussetzungen und Verbindungen zur Leitung unseres Verbands. Ich danke ihm für diese Zusage. Des Weiteren sind wir auf der Suche nach neuen Vorstandsmitgliedern mit Bezug zu Dietikon und/oder Urdorf, welche sich mit Fragen des Haus- und Grundeigentums auseinandersetzen möchten. Wir hoffen, dass wir Ihnen an der Generalversammlung Vorschläge unterbreiten können.

Meinen Vorstandskolleginnen und -Kollegen, welche mich im vergangenen nicht leichten Vereinsjahr unterstützt haben, möchte ich danken für ihren Einsatz, die im Vorstand eingebrachten Ideen und die Begleitung an die verschiedenen Sitzungen des HEV Kanton Zürich und HEV Schweiz, die sehr ausgedünnt waren. Danken möchte ich auch allen Vorstandsmitgliedern, die mich während der ganzen Vorstandstätigkeit begleitet und unterstützt haben. Der Dank gilt auch Ihnen, sehr geehrte Mitglieder, für die zahlreichen persönlichen Begegnungen und Gespräche und für die Treue zu unserem Verband. Nur im Wissen der Unterstützung durch unsere Mitglieder, kann der Vorstand die zahlreichen notwendigen, vor allem politischen Arbeiten leisten zum Schutze des Eigentums und speziell dem Grundeigentum. Die Tendenz, das Eigentum mit immer mehr Einschränkungen zu Gunsten der Allgemeinheit oder mit Abgaben zu belasten, so der Mehrwertabschöpfung, ist weiterhin vorhanden. Wir und unser Verband müssen uns mit Ihrer Unterstützung dagegenstemmen. 

Für die Zukunft wünsche ich Ihnen alles Gute und, was in der derzeitigen Situation besonders wichtig ist, bleiben Sie gesund. 

Januar 2022 hs 

 

Ergänzungen zum schriftlich versandten Jahresbericht 
Der Entscheid, wie die Generalversammlung durchgeführt werden soll, musste relativ früh gefällt werden. Aufgrund der Fallzahlen der Covid-Erkrankten und des Infizierungsrisikos sowie unter Berücksichtigung der Mitglieder, welche jeweils an der Versammlung teilnehmen, wurde entschieden, dass die Versammlung nach den Corona-Regeln schriftlich durchgeführt wird. Die üblichen Generalversammlungs-Unterlagen konnten allen Mitgliedern Mitte Februar per Post zugestellt werden. Der Termin für die Stimmabgabe wurde auf Ende März 2022 festgelegt. 

Nach der Erstellung des vorliegenden Jahresberichts hat unser Vorstandsmitglied Ursula Suter dem Vorstand mitgeteilt, dass sie für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung steht. Ursula wurde an der Generalversammlung 2016 in den Vorstand gewählt. Sie hat sich für die Belange der Haus- und Wohneigentümer mit grossem Engagement eingesetzt und den Vorstand bei seiner Arbeit mit vielen Ideen und auch kritischen Voten tatkräftig unterstützt. Ich und der ganze Vorstand danken Ursula für ihren grossen Einsatz während dieser sechs Jahre. 

Nebst Martin Romer als Präsidenten und den übrigen Vorstandsmitgliedern, welche sich zur Wiederwahl bereit erklärt haben, können wir unseren Mitgliedern zur Wahl ein neues Vorstandsmitglied vorschlagen. Unser Mitglied Kenny Lips, Mitglied der Geschäftsleitung der Lips Söhne AG, Heizung und Sanitär, Dietikon, ist bereit, im Vorstand mitzuarbeiten. Er ergänzt das bestehende Team vorzüglich mit seinen Kenntnissen rund um die Gebäudetechnik und die erneuerbare Energie, ein immer wichtiger werdendes Thema für die Hauseigentümer und unseren Verband. Der Vorstand empfiehlt ihn zur Wahl.

Der Vorstand dankt allen Mitgliedern, welche an der schriftlichen Abstimmung teilnehmen. Er wird es sich nicht nehmen lassen, bei Gelegenheit wieder einen Anlass zu organisieren, damit sich die Mitglieder persönlich treffen und sich dabei austauschen können. Er wünscht allen Mitgliedern, auch wenn inzwischen ein Grossteil der Covid-19-Massnahmen aufgehoben worden sind, ein gutes Jahr und vor allem, bleiben Sie gesund. 

Hans Schenk, Präsident 

Ende Februar 2022 hs       21.2.2022 hs